النص الأصلي للتعميم
تعميم رقم (13/ت/5656) وتاريخ 03-05-1436هـ
تعميم قضائي
على كافة المحاكم وكتابات العدل
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته، أما بعد:
فإشارة إلى تعميم الوزارة رقم 13/ت/4772 في 28-11-1433هـ والذي ورد فيه قسمة التعويض بين المحكر والمستحكر فيما ينزع للمصلحة العامة.
فقد ورد للوزارة كتاب معالي رئيس المحكمة العليا رقم 36/1123610 في 27-03-1436هـ المشار فيه إلى الأمر الكريم رقم (8630/م ب) في 18-12-1431هـ بشأن طلب النظر في الأرض المحكرة حين تنزع للمصلحة العامة وتقرير مبدأ فيما يستحقه كل من المحكر والمستحكر من القيمة، وإشارة معاليه إلى أن المحكمة العليا بهيئتها العامة قامت بدراسة هذا الموضوع، وأصدرت بالأغلبية القرار رقم (17/م) في 10-03-1436هـ المرفق صورة منه المتضمن أنه (في حال نزع ملكية العقار المتضمن حكراً للمصلحة العامة، واقتضى الأمر تقدير ما يستحقه كل من المحكر والمستحكر من القيمة) فقد تقرر ما يلي:
أولاً: ما وضعه المستحكر في الأرض من بناء، وما في حكمه، بالقيمة المقدرة تسلم له، فإن وجد شرط خلاف ذلك؛ فمرده للنظر القضائي.
ثانياً: إذا كانت مدة المستحكر مؤقته إلى أجل، فهو كالمستأجر لا يستحق شيئاً من قيمة الأرض، وتسلم للمحكر.
ثالثاً: إذا كانت مدة المستحكر مؤبدة وله حكم المالك، فله قيمة تقدير الأرض المنزوعة منها ما يقدر للحكر، فإذا قدرت الأرض خالية من الحكر بمائة ألف ريال، ثم قدرت وفيها الحكر بستين ألف ريال مثلاً، فالفرق وهو أربعون ألف ريال هو قيمة الحكر، تعطى للمحكر، والباقي للمستحكر.
رابعاً: يكون التقدير من قبل أهل الخبرة العالمين بعرف البلد، والعمل الجاري فيها، ويراعى ما بين الطرفين من عقود واشتراطات، وحال العين المقدرة، وما له أثر في التقدير.
خامساً: يكون العمل بهذا القرار ابتداءً من تاريخه، وليس له أثر رجعي.
لذا نرغب إليكم الاطلاع واعتماد موجبه. والله يحفظكم.
والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته.
وزير العدل
وليد بن محمد الصمعاني
تحليل للتعميم وشرح له
تعميم رقم (13/ت/5656) وتاريخ 03-05-1436هـ، هو تعميم قضائي موجه إلى كافة المحاكم وكتابات العدل، يوضّح كيفية قسمة التعويض عند نزع ملكية أرض عليها حكر للمصلحة العامة، وذلك بناءً على قرار المحكمة العليا رقم (17/م) بتاريخ 10-03-1436هـ.
ويلخّص التعميم الأحكام التي يجب اتباعها في هذه الحالات، ويوضح حقوق كل من المحكِّر والمستحكِر في حال نزع الملكية.
1- الخلفية النظامية:
– الحكر هو عقد يتيح لشخص الانتفاع بعين مملوكة للغير (عادة أرض) لقاء أجر طويل المدى.
– عند نزع الأرض للمصلحة العامة، يثور تساؤل: من يستحق التعويض؟ المحكر (مالك الأرض) أم المستحكر (من وضع البناء وانتفع بها)؟ وكيف يُقسَّم؟
2- أحكام المحكمة العليا وفق القرار (17/م):
أولًا: ما وضعه المستحكر من بناء: يُعطى المستحكر قيمة البناء أو ما في حكمه، حسب التقدير.
استثناء: إذا كان هناك شرط في العقد يخالف ذلك (مثلاً أن البناء يرجع للمحكر)، يُحال الأمر للنظر القضائي.
ثانيًا: إذا كانت مدة الحكر محددة (مؤقتة): يُعامل المستحكر مثل المستأجر، أي:
– لا يستحق شيئًا من قيمة الأرض.
– ويُعطى كامل التعويض للمحكر (مالك الأرض).
ثالثًا: إذا كانت مدة الحكر مؤبدة أو للمستحكر حكم المالك: يتم تقدير قيمة الأرض مرتين:
– مرة خالية من الحكر.
– ومرة مع وجود الحكر.
الفرق بين القيمتين يُعطى للمحكّر، والباقي للمستحكر.
مثال تطبيقي:
– قيمة الأرض بدون حكر = 100,000 ريال
– قيمة الأرض مع الحكر = 60,000 ريال
– الفرق = 40,000 ريال → يُعطى للمحكر
– الباقي 60,000 ريال → يُعطى للمستحكر
رابعًا: التقدير يُجري التقدير:
– أهل الخبرة.
– وفق عرف البلد.
– مع مراعاة الشروط العقدية بين الطرفين.
– والنظر إلى حال العين (الأرض/البناء/العقد…).
خامسًا: الأثر الزمني: يسري القرار من تاريخ صدوره (10-03-1436هـ)،
ولا يُطبّق بأثر رجعي على المعاملات السابقة.
تعميم رقم (13/ت/5656) وتاريخ 03-05-1436هـ، يُرسخ مبدأ قضائي مستقر صادر من المحكمة العليا، ينظّم تعويض المحكر والمستحكر عند نزع الملكية، ويُمكن اختصاره كالتالي:
“إذا نُزعت أرض عليها حكر، يُعطى المستحكر قيمة البناء، والمحكر يستحق الفرق بين قيمة الأرض الخالية من الحكر وقيمتها بالحكر، بشرط مراعاة نوع العقد وظروف الحال.”
نسخة من أصل التعميم؛ للتحميل
