النص الأصلي للتعميم
تعميم رقم (13/ت/8023) وتاريخ 10-09-1441هـ
إشارة إلى تعميم الوزارة رقم 13/ت/7569 في 19-02-1440هـ، بشأن التريث في إفراغ الأجزاء المشاعة من الأراضي الزراعية لحين صدور توجيه بشأنه.
وإشارة إلى الدراسة المعدة في هذا الشأن وما تضمنته من مقترحات لتحسين عملية تسجيل الملكية المشاعة في الصكوك العقارية؛ المتضمنة أن يكون إفراغ الملكيات المشاعة المسجلة في صك واحد كما يلي:
أولاً: تُوثَّق جميع الملكيات المشاعة لكافة الشركاء (ملاك العقار) في صك واحد، ولا يستقل أحد الملاك بصكٍ منفردٍ، ويزود كل مالك بنسخة من الصك يتضمن العبارة التالية: (تعد كامل مساحة العقار مشاعة بين الملاك وغير محددة بجزء معين من العقار، ولا يفرز أو يجزأ إلا بعد إكمال المتطلبات النظامية) ويكون ذلك وفق النموذج المعد لهذا الشأن في النظام الإلكتروني.
ثانياً: تطبق هذه الإجراءات على الصكوك المشتملة على ملكيات مشاعة ولو كانت صادرة قبل هذا التعميم، ولا تنقل ملكية الصك الصادر بنصيب أحد الشركاء مشاعاً حتى يتم إثبات نسب تملك باقي الشركاء، وفق الإجراءات المشار إليها في (أولاً). ويكون إثبات ذلك من واقع السجلات دون الحاجة لحضور جميع الشركاء. ولموافقتنا على ذلك، نرغب إليكم الاطلاع والعمل بموجبه، وقد جرى تزويد وكالة الوزارة للتحول الرقمي وتقنية المعلومات بنسخة من هذا التعميم للقيام بما يلزم نحو إرسال إشعار إلكتروني لكافة ملاك العقار المشترك المسجلة ملكياتهم في الصكوك العقارية بأي عملية تجري على الصك من قبل مالك آخر،
والله يحفظكم
تحليل للتعميم وشرح له
التعميم رقم (13/ت/8023) وتاريخ 10-09-1441هـ، يتعلق بتوجيهات وزارة العدل السعودية حول إفراغ الملكيات المشاعة في الأراضي الزراعية. التعميم يحدد أن الملكيات المشاعة يجب أن توثق في صك واحد يشمل جميع الملاك، ولا يُسمح لأي مالك بإصدار صك منفصل، مع توضيح أن العقار المشاع لا يجزأ إلا بعد استيفاء المتطلبات القانونية. كما يؤكد التعميم على تطبيق هذه الإجراءات حتى على الصكوك القديمة، وإلزامية إشعار الملاك بأي عمليات تتم على الصك.
1- مفهوم الملكية المشاعة: الملكية المشاعة هي ملكية مشتركة بين عدة أطراف دون تحديد أجزاء معينة لكل طرف من العقار. أي أن جميع الملاك يشتركون في كامل العقار دون تحديد لجزء معين، مما يعني أن حصة كل مالك مشاعة وغير منفصلة ماديًا.
2- إجراءات توثيق الملكية: التعميم يلزم توثيق جميع الملكيات المشاعة في صك واحد لجميع الملاك، مع إعطاء كل مالك نسخة من الصك الذي يتضمن عبارة تشير إلى أن المساحة مشاعة بين جميع الملاك. كما يُشترط استيفاء المتطلبات النظامية لتجزئة العقار أو إفراغه.
3- الصكوك القديمة: ينص التعميم على أن الإجراءات الجديدة تطبق أيضًا على الصكوك العقارية القديمة، بحيث لا يجوز نقل ملكية أي جزء من العقار المشاع حتى يتم إثبات نسبة تملك جميع الشركاء وفقًا للإجراءات النظامية.
4- التحول الرقمي وإشعار الملاك: التعميم يشير إلى أهمية التحول الرقمي في نظام العقارات، حيث يتم إشعار جميع ملاك العقار المشاع إلكترونيًا بأي عملية تصرف تتم على الصك.
هذه الخطوة تعتبر من أهم الإجراءات الحديثة لتعزيز الرقابة والشفافية في المعاملات العقارية، حيث تضمن أن جميع الملاك يتم إشعارهم بأي تصرف قد يحدث على العقار المشترك، مما يحمي حقوقهم من أي تصرفات غير قانونية أو غير معروفة لهم. هذه المبادرة الرقمية تتماشى مع التوجه الحديث نحو التحول الرقمي في الأنظمة القانونية، مما يسهم في تسهيل الإجراءات وحماية المصالح المشتركة.
إجمالًا؛ التعميم رقم (13/ت/8023) يعالج تنظيم عملية إفراغ الملكيات المشاعة في الأراضي الزراعية ويضع آليات واضحة تضمن حقوق جميع الملاك. من خلال توحيد الصكوك وفرض الإجراءات النظامية، يسهم هذا التعميم في تقليل النزاعات العقارية، ويعزز الشفافية عبر التحول الرقمي. التوجه القانوني في هذا التعميم يعكس حرص الوزارة على حماية الحقوق العقارية وتحقيق العدالة بين الملاك المشتركين، مع الالتزام بتطبيق هذه الإجراءات حتى على الصكوك القديمة لضمان عدم الإضرار بأي طرف.
نسخة من أصل التعميم؛ للتحميل
