لا شك أن الغرض الأساسي الذي يسعى إليه المستأجر من وراء عقد الإيجار هو الانتفاع بالعين المؤجرة، ولكي يتحقق ذلك الغرض؛ جاء جوهر التزام المؤجر بتمكين المستأجر من تلك المنفعة المقصودة، وإلى جانب هذا الالتزام قرر المُنظِم عدد من الالتزامات الأخرى التي تقع على عاتق المؤجر تجاه المستأجر، وبالتالي؛ فهي بمثابة حقوق للمستأجر على المؤجر.
حقوق المستأجر على المؤجر
حقيقة الأمر أن كافة هذه الحقوق تدور في مُجملها حول الالتزام الأساسي وهو التمكين من استيفاء المنفعة؛ إذ حتى يتمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة بصورة فعالة وهادئة طوال مدة الإيجار، يلزمه أن يستلم العين بالحالة التي تصلح معها للانتفاع المقصود.
وأن يلتزم المؤجر بالصيانة الضرورية طوال مدة الإيجار، فضلًا عن الامتناع عن التعرض لتلك المنفعة، بل ودفع تعرض الغير أيضًا، كما يضمن المؤجر ما يظهر بالعين المؤجرة من عيوب تؤثر على الانتفاع.
وكافة هذه الحقوق للمستأجر هي محور مقالنا الحالي، التي سنتناولها بالتفصيل.
أولًا: حق المستأجر في استلام العين المؤجرة
وهذا من الحقوق البديهية في عقد الإيجار؛ إذ لا يمكن أن يتحقق مقصد المستأجر من إبرام هذا العقد إلا إذا تمكن من استلام العين المؤجرة ذاتها، ومن ثَم؛ فإن أولى الالتزامات التي تقع على عاتق المؤجر هو التزامه بتسليم المستأجر العين المؤجرة.
ما هو الشيء الذي يجب أن يُسلمه المؤجر؟
- يجب على المؤجر تسليم العين المؤجرة كما هي محددة في العقد.
- إذا كانت معينة بالنوع فقط، يلتزم المؤجر بتسليم عين من ذات النوع.
- العين المؤجرة وملحقاتها يجب أن تسلم بحالة تصلح لتحقيق الغرض المتفق عليه.
- المؤجر يلتزم بإزالة العوائق وضمان صلاحية العين للاستخدام، لكنه غير ملزم بإجراء زخارف أو زينة.
- يلتزم المؤجر بتسليم المستأجر الملحقات التي تتيح الانتفاع بالعين المؤجرة.
- تحدد الملحقات بناءً على اتفاق كل من المؤجر والمستأجر أو طبيعة الشيء المؤجر.
حكم العجز والزيادة في مساحة العين المؤجرة
1- في العجز، يُتبَع الآتي:
- إذا كان عجز تافه يتسامح فيه عرفًا؛ فإنه لا يؤثر على عقد الإجارة.
- أما إذا كان عجز جوهري؛ فيحق للمستأجر نقص الأجرة أو الفسخ إذا كان العجز جسيمًا.
2- أما في الزيادة؛ فيُتبَع الآتي:
- إذا كانت الأجرة محددة بالجُملة؛ فلا زيادة للأجرة، ولا يحق للمؤجر طلب الفسخ.
- أما إذا كانت الأجرة مُقدَرة على أساس الوحدة، فيوجد فرضين: أ- إذا كانت قابلة للتجزئة؛ فيكون من حق المستأجر أخذ القدر المتفق عليه فقط. ب- أما إذا كانت غير قابلة للتجزئة؛ فيكون المستأجر مُطالبًا بسداد المقدار الزائد في الأجر أو يطلب الفسخ إذا كانت الزيادة جسيمة.
كيف يتم تسليم العين المؤجرة؟
يتم تسليم العين المؤجرة بوضعها تحت تصرف المستأجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق، مع إعلام المؤجر المستأجر بهذا الوضع، وقد يكون تسليمًا فعليًا بوضع العين فعلًا تحت تصرف المستأجر، بإعطائه مفتاح العقار، أو قد يكون تسليمًا حكميًا بالاتفاق عليه في العقد، بأن يُنص فيه على أن المستأجر استلم العين بمجرد التوقيع.
اقرأ عن/ متى يحلف المدعى عليه والمدعي؟
جزاء الإخلال بالتزام تسليم العين المؤجرة
يكون المؤجر مُخلًا بالتزامه تسليم العين المؤجة في الحالات الآتية:
- عدم التسليم كليًا.
- التسليم الجزئي (مثل تسليم العين دون ملحقاتها).
- تسليم العين في حالة غير صالحة للغرض المؤجرة من أجله.
- تسليم العين متأخرًا أو في مكان غير متفق عليه.
فإذا تحققت أي حالة من الحالات أعلاه؛ فإنه يحق للمستأجر المطالبة بأيٍ مما يلي:
1- التنفيذ العيني: وهو إجبار المؤجر على تسليم العين أو إصلاحها لتكون صالحة للانتفاع، كما يحق للمستأجر أن يقوم بالإصلاحات الضرورية بنفسه على نفقة المؤجر بإذن القضاء أو بدونه في حالات الاستعجال.
2- الفسخ: إذ يمكن للمستأجر طلب فسخ العقد إذا كان الإخلال جسيمًا، مثل التأخير الكبير في التسليم أو عدم صلاحية العين للغرض المؤجرة له، علمًا بأن القاضي قد يرفض الفسخ إذا كان الإخلال بسيطًا، مثل تأخير طفيف أو إصلاحات بسيطة.
3- التعويض: فيحق للمستأجر المطالبة بتعويض عن الأضرار التي لحقت به نتيجة الإخلال، مثل التكاليف الإضافية لاستئجار مكان بديل أو الخسائر الناتجة عن التأخير.
ثانيًا: حق المستأجر في إلزام المؤجر بصيانة العين المستأجرة
يلتزم المؤجر بأن يحافظ على العين المؤجرة ويجري الترميمات الضرورية أثناء مدة الإيجار لتظل صالحة للانتفاع، والترميمات الضرورية: مثل تجصيص الأسطح، نزح الآبار والمراحيض، سد الشقوق، وإصلاح دورات المياه، وتشمل أيضًا إصلاح ملحقات العين مثل السلم والمصعد والجراج، فيتحمل المؤجر تكاليف هذه الترميمات، ما لم يكن الضرر ناتجًا عن خطأ المستأجر أو أحد تابعيه.
جواز تعديل الالتزام بالصيانة
يجوز للأطراف الاتفاق على تعديل هذا الالتزام بحيث يتحمل المستأجر بعض التكاليف أو الترميمات، بشرط أن يكون هذا الاتفاق واضحًا وصريحًا.
جزاءات الإخلال بالالتزام بالصيانة
1- التنفيذ العيني: يستطيع المستأجر طلب إلزام المؤجر بإجراء الترميمات الضرورية، ويمكن للمستأجر إجراء الترميمات بنفسه بموافقة القضاء وخصم النفقات من الأجرة، علمًا بأنه إذا كان الترميم مستعجلًا وبسيطًا، يمكن للمستأجر إجراؤه دون ترخيص من القضاء، بشرط إعذار المؤجر ومنحه وقتًا مناسبًا للإصلاح.
2- الفسخ: للمستأجر الحق في طلب فسخ العقد إذا كان الإخلال جسيمًا، وللمحكمة سلطة تقديرية للحكم بالفسخ أو منح المؤجر فرصة لإجراء الترميمات.
3- إنقاص الأجرة: إذ يجوز للمستأجر طلب إنقاص الأجرة بما يتناسب مع نقص الانتفاع بالعين نتيجة الحاجة إلى الترميم، وإذا عاد الانتفاع الكامل، تعود الأجرة الكاملة.
4- التعويض: للمستأجر الحق في المطالبة بالتعويض عن الأضرار الناتجة عن الإخلال، سواء كانت مستقلة أو إلى جانب التنفيذ العيني أو الفسخ أو إنقاص الأجرة.
تعرف على/ الرجوع في الإقرار القضائي
ثالثًا: حق المستأجر في ضمان عدم التعرض لمنفعته
من الالتزامات الواقعة أيضًا على عاتق المؤجر هي أنه يلتزم بالامتناع عن أي فعل يُمكن أن يخل بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، كما يلتزم بمنع الغير من القيام بمثل هذه الأفعال، وذلك حتى يتحقق للمستأجر الانتفاع الكامل والهادئ بالعين المؤجرة، وهكذا؛ فإنه يتبين أن ضمان عدم التعرض ينقسم إلى نوعين:
النوع الأول: ضمان عدم تعرض المؤجر نفسه.
والتعرض هو كل فعل أو تصرف يصدر من المؤجر ويترتب عليه إخلال بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، هذا التعرض قد يكون ماديًا، وقد يكون نظاميًا، والقاعدة أن المؤجر يضمن عدم تعرضه الشخصي سواء المادي أو النظامي.
التعرض المادي يتحقق من المؤجر عندما يقوم بأي فعل مادي يعيق انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة دون الاستناد إلى حق يدعيه عليها، مثل إحداث تغييرات تخل بانتفاع المستأجر، كاقتلاع أشجار الحديقة أو هدم جزء من الجدار.
أما التعرض القانوني، فيحدث عندما يستند المؤجر إلى حق يدعيه على العين المؤجرة، كأن يطالب المستأجر بإخلائها بعد أن يصبح مالكًا لها رغم توقيعه عقد الإيجار عندما لم يكن مالكًا.
ما هي شروط اعتبار فعل المؤجر تعرضًا؟
يشترط لاعتبار فعل المؤجر تعرضًا ما يلي:
1- إخلال بالانتفاع: أن يصدر من المؤجر فعل يخل بانتفاع المستأجر بالعين أو ملحقاتها، فإذا لم يترتب على التصرف أي إخلال، فلا يعد تعرضًا، مثل رهن العين المؤجرة دون تأثير على انتفاع المستأجر.
2- حدوث الفعل أثناء مدة الانتفاع: فيجب أن يتم التصرف خلال فترة انتفاع المستأجر بالعين، سواء خلال مدة العقد الأصلية أو المدة التي امتدت أو جُددت، أما إذا وقع التصرف بعد انتهاء مدة الانتفاع، فلا يعد تعرضًا.
3- عدم استناد المؤجر إلى حق: إذا كان التصرف مستندًا إلى نص قانوني، أو بند في العقد، أو حكم قضائي، فلا يُعد تعرضًا، مثل دخول المؤجر لإجراء ترميمات ضرورية أو التحقق من التزام المستأجر بشروط العقد، فكلها من الحقوق المتاحة للمؤجر، وبالتالي؛ لا يعد استخدامه لها تعرضًا.
أمثلة لتعرض المؤجر للمستأجر في منفعته
إذا توفرت شروط التعرض في فعل المؤجر، اعتُبر ذلك تعرضًا للمستأجر. ومن أمثلة هذا التعرض ما يلي:
1- التغيير في العين المؤجرة أو ملحقاتها: يُحظر على المؤجر إحداث تغييرات تخل بانتفاع المستأجر، سواء كانت مادية، كالهدم أو اقتلاع الأشجار، أو معنوية، كقطع المياه أو الكهرباء.
2- منع المستأجر من استعمال العين استعمالًا جائزًا: مثل منع استخدام المصعد أو الحديقة، أو وضع لافتة، أو تركيب أجهزة ضرورية.
3- استعمال المؤجر العين المؤجرة أو ملحقاتها: لا يجوز للمؤجر دخول أو استخدام العين المؤجرة، إلا إذا استند إلى سبب قانوني، كإجراء ترميمات أو اصطحاب مشتري.
4- إحداث تغيير بعين مجاورة: كإقامة منشآت تسبب إزعاجًا أو ضررًا للعين المؤجرة، مثل بناء جدار يحجب الهواء أو ضوضاء تسببها ورش مجاورة.
5- منافسة المستأجر في مهنته: يجوز للمؤجر ممارسة مهنة مماثلة إلا إذا قصد الإضرار بالمستأجر أو اتفق الطرفان على عدم المنافسة.
6- تعرض أتباع المؤجر: المؤجر مسؤول عن أفعال أتباعه التي تخل بانتفاع المستأجر، كتصرفات البواب أو من ينوب عنه، شرط أن تقع أثناء أداء وظائفهم أو بسببها.
اقرأ عن/ طريقة الاعتراض على الحكم القضائي
ما هو جزاء تعرض المؤجر لمنفعة المستأجر؟
إذا أخل المؤجر بالتزامه بضمان التعرض الشخصي، سواء بنفسه أو من خلال أتباعه، بما يخل بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة؛ فيكون المستأجر له الحق في المطالبة بأيٍ مما يلي:
1- التنفيذ العيني: للمستأجر طلب وقف الأفعال التي تعتبر تعرضًا، مثل منع البواب من التعرض له أو لزواره، إعادة تشغيل المصعد، أو إزالة المنشآت التي أخلت بالانتفاع.
2- إنقاص الأجرة: فيحق للمستأجر طلب تخفيض الأجرة بما يعادل النقص في الانتفاع الناتج عن أفعال التعرض.
3- الفسخ: يمكن للمستأجر طلب فسخ العقد، مع ترك القرار لتقدير القاضي بناءً على جسامة التعرض وظروف القضية.
4- التعويض: يحق للمستأجر الجمع بين التعويض وأي جزاء آخر:
- فمع التنفيذ العيني: يكون التعويض عن الضرر الناتج قبل وقف التعرض.
- ومع الفسخ: يُعوض المستأجر عن الأضرار الناتجة، مثل تكلفة استئجار عين بديلة بأجرة أعلى.
- ومع إنقاص الأجرة: إذا لم يكن النقص كافيًا لجبر الضرر.
النوع الثاني: ضمان عدم تعرض الغير.
المؤجر يضمن التعرض القانوني الصادر من الغير، ولكنه لا يضمن التعرض المادي الصادر من الغير، والتعرض القانوني: مثل ادعاء الغير بملكية العين المؤجرة أو حق شخصي يتعلق بها. كما يجب على المستأجر إخطار المؤجر بوقوع التعرض، وعلى المؤجر دفعه. وإذا أخفق المؤجر في ذلك؛ فيتحمل تبعات الضمان.
ما هي شروط ضمان المؤجر للتعرض القانوني للغير؟
يُشتَرَط لقيام التزام المؤجر بحماية المستأجر من التعرض القانوني الصادر ضده من الغير، ما يلي:
1- صدور التعرض من الغير: يجب أن يكون المتعرض شخصًا لم يكن طرفًا في عقد الإيجار أو ممثلًا فيه. أما إذا صدر من أتباع المؤجر، فإنه يعتبر تعرضًا من المؤجر نفسه.
2- ادعاء الغير بحق يتعارض مع انتفاع المستأجر: يجب أن يدعي الغير امتلاك حق يتعارض مع حق المستأجر، سواء كان الحق المدعى به عينيًا (مثل ملكية العين) أو شخصيًا (مثل ادعاء الإيجار).
3- وقوع التعرض بالفعل: لا يكفي الادعاء بالحق، بل يجب أن ينفذ المتعرض ادعاءه بفعل مادي (مثل زراعة الأرض المؤجرة) أو بإقامة دعوى قضائية.
4- وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار: يجب أن يحدث التعرض خلال مدة العقد الأصلية أو المدة التي امتد إليها قانونًا أو اتفاقًا.
بهذه الشروط، يلتزم المؤجر بضمان التعرض القانوني الصادر من الغير، مع احتفاظ المستأجر بحقوقه القانونية لضمان الانتفاع بالعين المؤجرة.
هل يجوز للمستأجر أن يدفع بنفسه تعرض الغير القانوني؟
المستأجر يمتلك حقًا شخصيًا في الانتفاع بالعين المؤجرة، وليس حقًا عينيًا عليها، ولذلك، كقاعدة عامة، ليس له الحق في التصدي مباشرة للتعرض القانوني الصادر من الغير. بدلاً من ذلك، عليه إخطار المؤجر، الذي يتولى الدفاع ضد هذا التعرض. ومع ذلك، هناك استثناءات تسمح للمستأجر بمواجهة التعرض القانوني بنفسه في حالتين:
1- التعرض بأفعال مادية تخل بالانتفاع: إذا قام الغير بأفعال مادية تخل بانتفاع المستأجر، وتُعتبر اعتداءً على حيازته، يحق للمستأجر رفع دعاوى الحيازة ضد الغير، شريطة توافر شروطها. ومع ذلك، لا يملك المستأجر رفع دعوى الحق المباشرة ضد الغير.
2- ادعاءات موجهة مباشرة ضد المستأجر: إذا كان الادعاء القانوني موجهًا مباشرة ضد المستأجر، وليس متعلقًا بحق عيني على العين المؤجرة، يمكن للمستأجر التصدي لهذا الادعاء بنفسه. مثل هذه الحالات تشمل ادعاءات تتعلق بحقوق شخصية تجاه المستأجر، كأن يدعي مشترٍ جديد للعين عدم نفاذ عقد الإيجار لعدم ثبوت تاريخه، أو ادعاء مستأجر آخر بأولوية تسجيل عقده.
في هاتين الحالتين، يمتلك المستأجر الصلاحية لمواجهة التعرض القانوني من الغير بنفسه، رغم القاعدة العامة التي تقتضي أن يتولى المؤجر هذه المهمة.
