التأجير والاستئجار من المعاملات بالغة الأهمية، وذات الطبيعة المتكررة والمتجددة؛ فلا يكاد يمُر يومٌ إلا وتقع فيه هذه المعاملة، ولا يخلو امرؤٌ من أن يكون قد أجَّرَ أو استأجَرَ شيئًا أو متاعًا.
وفي هذه المقالة نتعرَّض لمسألة من أقصى المسائل أهميةً، ومن أكثر الأمور التي يقع فيها الاختلافات بين المؤجِّر والمُستأجِر فيما يخُص عقد الإيجار؛ ألا وهي فسخ عقد الإيجار.
فقد تكون مستأجرًا وتُريد الفِكاك من علاقة الاستئجار؛ غير أنك تخشى ذلك؛ في حين يُمكِنك فِعلها -بضوابط-، وقد تكون مؤجِّرًا، وتريد فسخ العقد لما تجد من مُشكِلات من المستأجِر، وليس لديك المعلومات الكافية عن جواز ذلك فعلًا.
مسألة شائكة وردتْنا بخصوصها استفسارات عديدة، وباشَرْنا فيها عشرات الدعاوى المتخصصة، وتحصَّلْنا على نتائج مُبهِرة، ومن واقِع خبرتنا نسوق لك بعض المحاور والأسئلة الرئيسة في هذا الشأن، مع الإجابة الوافية عنها.
هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة؟
يجب أن يُعلَم أولًا أن الإجارة من العُقود المُلزِمة للطرفَين؛ فلا يجوز للمؤجِّر أو المُستأجِر فسْخ عقد الإجارة من تلقاء نفسه ما لم تنقضِ مدته! هذا في العموم، وهو ما جرى عليه العمل شرعًا وقضاءً؛
غير أن هناك بعض الحالات التي يجوز فيها فسْخ عقد الإيجار؛ حيث يُمكِن أن ينفسخ العقد من تلقاء نفسه قبل انتهاء مدته، ويُمكِن أن يفسَخَه المؤجر، وربما فسخه المستأجِر، وإليك تفصيل الحالات التي يجوز فيها فسْخ عقد الإيجار أدناه.
أولًا: هلاك العين المؤجرة:
ربما كانَت العَين المؤجَّرة محلَّا تجاريًّا مثلًا، في منطقة أُدخِلَت ضِمن نِطاق ممتلكات الدولة؛ فانتزَعت الدولة ملكية المحل من المؤجِر، وقامَت بهدمه؛ أو ربما كان المأجور دابة للاستعانة بها في الزراعة وغير ذلك؛ فماتت بقدَر الله بلا تعدٍّ أو تفريطٍ!
هذه الحالة وأمثالها ما عُرِفَ عند فُقهاء الشريعة والنظام باسم “هلاك العين المؤجرة”، وهو أن العين المؤجرة زالت بالكُلِّيَّة؛ فإن هلكَت أو فنيَت؛ فإليك أحكام الإجارة المترتبة على هلاكها:
1- هلاكها بلا يدٍ من المؤجر أو المستأجِر:
إن كان هلاكها بقوَّة قاهرة (مثل الكوارث الطبيعية مثلًا) أو بلا تدخُّل من أحد؛ فإنه يترتب على ذلك:
- أن عقد الإيجار ههنا ينفسِخ من تلقاء نفسه -كما نصَّت عليه (420) من نظام المعاملات المدنية-.
- ويسقُط التزام دفْع الأجرة.
- ولا يحِق للمستأجِر كذلك أن يرجِع على المؤجِّر بالتعويض.
وعلى هذا يعود المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها من قبل التعاقُد؛ فلا التزام ولا واجِب ولا تعويض لأحدهما في مواجهة الآخر.
2- هلاكها بسبب المؤجِّر أو المستأجِر:
إذا كان لأحد الطرفَين تدخُّل في شأن هلاك العين المؤجرة؛ كأن يكون المستأجِر مثلًا قد فرَّط في الصيانة أو قصَّر في احتياطات الأمن واحترازات الطوارئ ونحو ذلك؛ فتسبب ذلك في التماس كهربائي أو حريق أو نحوه أدَّى إلى هلاك العين المؤجرة؛ فإنه يحِق للمؤجِّر:
- فسخ عقد الإيجار.
- المطالبة بالتعويض عن التلفيات والأضرار التي لحِقَت بالعين المؤجرة جرَّاء تعدِّي المستأجِر وتفريطه؛ لأن المتعدي والمفرِّط ضامِن، ويَدُ المستأجر يَدُ أمانةٍ على العين المؤجرة؛ فإن تعدَّى أو فرَّط فنَجَم عن ذلك هلاكُ العين؛ ضَمِنَ.
هذا إن كان المستأجِر هو المتسبب في هلاك العين المؤجرة؛ أما إن كان المُستأجِر هو المتسبب، كأن يكون قد خالف تراخيص البناء للمحل مثلًا؛ فأزالتْه البلدية، أو أن يكون مثلًا غير مُرخِّص للمساحة الإعلانية التي أجَّرَها لك؛ فأُزيلَت لافتاتك بسبب عدم استكماله الإجراءات النظامية؛ فههنا يحِق للمستأجِر:
- فسخ عقد الإيجار.
- المُطالبة بالتعويض عند تحقُّق موجِبه؛ بمعنى أن لك أن تُطالِب بالتعويض عن أعمال التجهيزات مثلًا، أو عمَّا تكَّبدتَه من مصاريف لاستخراج أوراق رسمية، أو باسترداد الضمان البنكي أو المبلَغ المُقدَّم، ونحو ذلك.
ملحوظة مهمة:
الهلاك الكُلِّي: قد يكون هلاك العين المؤجرة كُليًّا بذهابها كاملة، بحيث لا يُمكِن الانتفاع منها بشكل كُلِّيٍّ؛ فعندئذ تنطبق عليها الحالات المذكورة أعلاه بالحذافير.
الهلاك الجُزئي: وقد يكون هلاك العين المؤجرة بشكل جُزئي؛ فهذا له صور متعددة:
1- إن ترتَّب على هلاك العين المؤجرة جُزئيًّا تعطُّل المنفعة بالكامِل؛ فإنها تنطبق عليها نفس الحالات المذكورة أعلاه، على التفصيل الوارِد فيها.
2- إن ترتَّب على الهلاك الجُزئي عدم تأثُّر المنفعة -كأن يكون مثلًا قد انهار جِدار ثانوي داخِلي في أحد المخازن، بما لا يؤثر على مساحة التخزين من الأساس-؛ فإنه يتوقَّف على التراضي بين الطرفَين بالإصلاح والصيانة.
3- إن ترتَّب عليه تأثُّر بعض المنفعة؛ فللمستأجِر طلب إنقاص الأجرة بقدْر ما نقْص من المنفعة -إن كان الهلاك الجزئي بسبب المؤجِّر، أو بقوة قاهرة-، وإصلاح التلفيات في العين المؤجرة -على المستأجِر إن كان هو المتسبب، أو على المؤجر إن كان بسببه أو بقوة قاهرة-؛ فإن رجعَت العين كهيئتها بحيث تكون سليمة والمنفعة منها وافية تامة؛ عاد العقد على ما كان عليه من قبل التلف الجزئي، بحيث تعود الأجرة كما هي.
تعرف على/ حقوق المستأجر على المؤجر
ثانيًا: فسخ عقد الإيجار للضرر:
وثمة مسألة أخرى تخُص الفسخ، وهي الضرر؛ فقد يتعرَّض أحد الطرفين للضرر من الآخر، وعلى هذا؛ فيُمكِن تقسيم هذه النقطة المهمة إلى مِحورَين:
1- فسخ عقد الإيجار من المؤجر:
فإن المؤجِّر مثلًا ربما يؤخِّر عليه المستأجِرُ الأجرة، أو يمنعها عنه؛ أو ربما عرَّض العين إلى احتمالية الإضرار بها، أو قد يكون قد استغلَّ جزءًا من العين في غير النشاط المخصصة له، أو ربما كان المُستأجِرُ يقوم بأفعال مُريبة أو مشبوهة، أو سيء السمعة، أو كثير الشِّجار مع الجيران أو مع الغير بحيث يُسبِّب الأذى للمؤجِّر ولكُل مَن حوله، أو يعمَد إلى التأجير من الباطن دون إذن أو موافقة من المؤجر؛ فههنا يحِقُّ لك كمؤجر طلب فسخ العقد، فتعرِض ذلك على المُستأجِر أولًا؛ سعيًا للفسخ بالتراضي، فإن أبى فعن طريق القضاء، بإقامة دعوى فسْخ عقد إيجار من أجل الضرر، والحُصول على حُكم قضائي يوجِب الفسْخ.
2- فسخ عقد الإيجار من المُستأجِر:
وعلى الجانِب الآخر؛ فإنك كمُستأجِر ربما تتعرَّض إلى العديد من ألوان الضرر من قِبَل المؤجِّر؛ فقد يحول دون انتفاعِك بالعين المؤجرة، وقد لا يُمكِّنك من استلام المستندات الخاصة بالعين المؤجرة، والتي تُساعدك في الحُصول على التراخيص والتصاريح اللازمة لمُباشرتك منفعتك، أو أنه لم يوفِّر لك خدماتك المتفق عليها، أو اكتشفتَ عيبًا في العقار يحول دون منفعتك منه؛ فإن كل ذلك يُجيز لك طلب فسخ العقد، فتعرض ذلك على المؤجر أولًا لمحاولة الفسخ بالتراضي؛ فإن لم يستجِب وباءت محاولات التراضي بالفشل؛ فتُقيم دعوى في مواجهته لفسخ عقد الإيجار؛ للضرر الذي يحول دون الانتفاع من العين المؤجرة.
كيف أرفع قضية فسخ عقد إيجار؟
لا بد أن تشتمل الدعوى المُقامة لفسخ عقد الإيجار على محاور رئيسية لا تُسمَع بدونها، وذلك بذِكر الآتي:
1- بياناتك كاملةً، وبيانات الطرف الآخر. 2- بيانات وتفاصيل العقد. 3- وصف العين المؤجرة كما هي في العقد. 4- ذِكر مدة الإيجار. 5- ذِكر الأجرة المتفق عليها. 6- أن تذكر هل وقع الانتفاع بالفِعل، أو قمتَ بالتزاماتك وتمكَّنتَ من التحصُّل على حقوقك أم لا -ولو كان ذلك حينًا يسيرًا من الزمن-. 7- أن تذكر وجْه إخلال الطرف الآخر بالعقد. 8- أن تذكُر الضرر الحاصل لك تفصيلًا. 9- أن تذكُر ما لحقك من خسارة وما فاتك من كَسْب مُحتمَل أو مُحقَّق (وسيأتي تفصيل هذه النقطة تحديدًا في الفقرة التالية). 10- تحرير المُطالبة، بأن تكون مُطالبة بفسْخ عقد الإيجار من أجل الضرر.
وهناك مُلاحظتان غاية في الأهمية:
1- الملحوظة الأولى: إن حَقَّ التقاضي عن نفسك مكفول لك شرعًا ونظامًا في كل أنواع الدعاوى؛ ولكن إن أردتَ توكيل مُحامٍ خبيرٍ في هذا النوع من القضايا، بحيث تطمئن بأن كل الأمور موضوعة في نصابها؛ سعيًا للحصول على النتيجة المرجوة بإذن الله؛ فلا تتردد في التواصُل معنا.
2- الملحوظة الثانية: لا بد من توثيق عقْد الإيجار إلكترونيًّا لكي تتمكَّن من إقامة دعوى تتعلَّق بعقْد الإيجار؛ إذ الدعاوى المتعلقة بعقود الإيجار لا تُسمَع ما لم يُسجَّل العقد إلكترونيًّا، وذلك بموجب تعميم معالي وزير العدل رقم (13 / ت / 7656) بتاريخ 4 / 5 / 1440هـ، المشار فيه إلى قرار مجلس الوزراء رقم (292) وتاريخ 16 / 5 / 1438هـ، المتضمن: “عدم اعتبار عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية عقدًا صحيحًا مُنتِجًا لآثاره الإدارية والقضائية“.
ثالثًا: التعويض عن فسخ عقد الإيجار:
يحِقُّ للمُتضرِّر أن يُطالِب بتعويض عما لحقَه من ضرر، أو عما فاته من كسْب مُحقَّق؛ متى تحقَّق موجِب المُطالبة، وثبَت الضرر المُدعى به، وثبتت مسؤولية المدعى عليه عن هذا الضرر، وهذا للمؤجِّر وللمستأجِر على حَدٍّ سواء، ولكن بشرط ثُبوت الضرر؛ وذلك وفقًا لما اقتضتْه المادة (120) من نظام المعاملات المدنية، بما نصه: “كل خطأٍ سبب ضررًا للغير يُلزم من ارتكبه بالتعويض“، ولكن انتبِه؛ فعليك أن تأخُذ بعين الاعتبار أمرَين مهمَّين:
1- الأمر الأول: أن التعويض عن الضرر يكون قطعًا بتقديره بحسب ما وقع على الإنسان من ضرر مُحقَّق؛ أما التعويض عن الكسب المُحتمَل، فإنه وإن كانَت المُطالبة به جائزةً نظامًا؛ إلا أن الكثير من المحاكم لا تأخُذ به. لك أن تُطالِب به، ولكنه طلب محتمِل للقبول أو الرد؛ أما التعويض بتحديد من وقع من ضرر وخسارة فهو طلب مأخوذ به بلا خلاف.
2- الأمر الثاني: أنه عليك أن تنتبه لعامل الزمن عند إقامتك لدعوى التعويض؛ فعليك أن تُبادِر بالمُطالبة، ولا تنساق مع مماطلة الطرف الآخر، ولا تُسوِّف، وإنما التعجيل أفضل؛ وذلك لأن مدة إمكانية إقامة دعوى التعويض قد حددتْها المادة (143) من نظام المعاملات المدنية، بما نصه: “لا تُسمع دعوى التعويض الناشئة عن الفعل الضار بانقضاء (ثلاث) سنوات من تاريخ علم المتضرر بوقوع الضرر وبالمسؤول عنه. وفي جميع الأحوال لا تسمع الدعوى بانقضاء (عشر) سنوات من تاريخ وقوع الضرر“.
دعوى التعويض عن الضرر:
إذا ما أردتَ إقامة دعوى التعويض عن الضرر؛ فيجب أن تشتمل الدعوى على المحاور الرئيسية الآتية:
1- بياناتك كاملةً، وبيانات الطرف الآخر. 2- بيانات وتفاصيل العقد. 3- وصف العين المؤجرة كما هي في العقد. 4- ذِكر مدة الإيجار. 5- ذِكر الأجرة المتفق عليها. 6- أن تذكر هل وقع الانتفاع بالفِعل، أو قمتَ بالتزاماتك وتمكَّنتَ من التحصُّل على حقوقك أم لا -ولو كان ذلك حينًا يسيرًا من الزمن-. 7- أن تذكر وجْه إخلال الطرف الآخر بالعقد. 8- أن تذكُر الضرر الحاصل لك تفصيلًا. 9- أن تذكُر ما لحقك من خسارة، وما فاتك من كَسْب مُحتمَل أو مُحقَّق. 10- تحرير المُطالبة، بأن تكون مُطالبة بالتعويض عن الضرر الحاصل بمبلغ قدره (…..)، أو أن تطلُب تقدير المحكمة للتعويض، والأفضل أن تذكُر مبلغًا للتعويض.
رابعًا: شروط فسخ عقد الإيجار الجديد:
وإليك مُلخَّصٌ مُفيدٌ في نِقاط مُحددة؛ لتعلَم متى يُمكِنُك الفسخ، وما هي شروطُه:
1- توافر حالةٍ من الحالات التي تُجيز فسْخ عقد الإيجار -وفق التفصيل الوارد أعلاه-.
2- إنذار كتابي يُرسَل للطرف الآخر الذي تُريد فسْخ عقد الإيجار معه -قبل إقامة الدعوى بـ(15) على الأقل-.
3- تعذُّر التراضي؛ مما يُتيح لك إقامة دعوى الفسْخ.
4- تجهيز الأوراق والمستندات وصحيفة الدعوى، وكل ما يتعلَّق بدعوى الفسخ، على نحو شامِلٍ ومؤثِّر، وخاصةً عقد الإيجار الإلكتروني.
5- تحديد المحكمة المختصة لإقامة الدعوى أمامها.
6- متابعة الدعوى بعناية واهتمام حتى يتم الفصْل فيها.
ملحوظة مهمة جدًّا:
إن كنتَ مستأجِرًا: لا تقُم بإخلاء العقار إلا من بعد صُدور حكم بفسْخ عقد الإيجار.
إن كنتَ مؤجِّرًا: لا تُطالِب بإخلاء العقار إلا من بعد صُدور حكم بفسْخ عقد الإيجار.
حيث إنه ما لم يقع التراضي بالفسْخ، وما لم يصدُر حكم به؛ فالعقد سارٍ لا يمنَع من سريانه شيء، ولا يجوز أن يتعرَّض أحد الطرفين للآخر -والحال هكذا-؛ فلا بد أن يؤدي المؤجر والمستأجر كلاهما التزاماتهما كاملةً؛ حتى يصدُر الحكم.
اقرأ عن/ غرامة فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر
الأسئلة الشائعة
ما هي شروط فسخ عقد الإيجار بسبب الضرر؟
1- وقوع إخلال ببنود العقد من الطرفين. 2- عدم سداد الأجرة، أو أيٌّ من صُور إضرار المستأجِر بالعقار أو بالمؤجِّر. 3- اكتشاف عيوب خطيرة بالعقار تحول دون الانتفاع به، أو أيٌّ من صور إضرار المؤجر بالمستأجِر. 4- ثبوت الضرر، وتحقُّق مسؤولية أحد الطرفَين عن هذا الضرر؛ مما يُتيح للطرف الآخر طلب الفسخ.
متى يحق للمالك فسخ عقد الإيجار؟
1- عند تأخير الأجرة أو منعها. 2- عند إضرار المستأجر بالعقار. 3- إذا استعمل المستأجر العقار في غير النشاط المخصص له. 4- عند تأجير المستأجِر لغيره من الباطن دون إذن المالك.5- إذا اكتُشِفَ أن المستأجر يقوم بأفعال مُريبة أو مشبوهة، أو كان سيء السمعة كثير الأذى دائم الإضرار.
هل بإمكاني فسخ عقد الإيجار؟
نعم؛ وفْق التفصيل الوارد في هذا المقال، حيث يُمكِنُك ذلك سواءً كُنتَ مؤجِّرًا أم مُستأجِرًا.
