النص الأصلي للتعميم
تعميم رقم (381000089828) وتاريخ 26-08-1438هـ
بعد التحية,
استناداً إلى الصلاحيات الممنوحة للمؤسسة بموجب نظام مؤسسة النقد العربي السعودي الصادر بالمرسوم الملكي
رقم (23) وتاريخ 23-05-1377هـ, ونظام مراقبة البنوك الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/5) وتاريخ 22-02-1386هـ, ونظام مراقبة شركات التمويل الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/51) وتاريخ 13-08-1433هـ . وإشارة إلى نظام الرهن العقاري المسجل الصادر بالرسوم الملكي رقم (م/49) وتاريخ 13-08-1433هـ .
تؤكد المؤسسة على البنوك والمصارف وشركات التمويل التقيد بالآتي:
أولاً: توثيق الرهون العقارية وفقاً لحقيقة العقد, والتوقف عن الإجراءات المتعلقة بنقل ملكية العقار بدلاً عن رهنه.
ثانياً: تصحيح أوضاع العقارات المسجلة حالياً باسم البنك/ المصرف أو شركة التمويل خلال مدة لا تتجاوز (3) سنوات وتوعية العملاء بذلك.
ثالثاً: تزويد المؤسسة بالحالات التي تثبت امتناع كتاب العدل عن تسجيل الرهن العقاري لمصلحة البنك/ المصرف أو شركات التمويل.
للإحاطة والعمل بموجبه اعتباراً من تاريخه.
تقبلوا تحياتي,
أحمد بن عبد الله آل الشيخ
وكيل المحافظ للرقابة
تحليل للتعميم وشرح له
تعميم رقم (381000089828) وتاريخ 26-08-1438هـ، الصادر من مؤسسة النقد العربي السعودي (سابقًا، البنك المركزي السعودي حاليًا)، يُلزم البنوك والمصارف وشركات التمويل بما يلي:
أ- الالتزام بتوثيق الرهون العقارية حسب حقيقتها، والتوقف عن استخدام أسلوب نقل ملكية العقار إلى اسم البنك أو الشركة كبديل عن الرهن.
ب- تصحيح أوضاع العقارات التي سُجلت باسم البنك أو الشركة سابقًا، خلال مهلة أقصاها 3 سنوات، مع توعية العملاء.
ج- رفع الحالات التي يمتنع فيها كتاب العدل عن تسجيل الرهون العقارية لصالح البنك أو شركة التمويل، إلى المؤسسة.
1- الخلفية النظامية والهدف من التعميم: التعميم يستند إلى:
– نظام مؤسسة النقد.
– نظام مراقبة البنوك.
– نظام مراقبة شركات التمويل.
– نظام الرهن العقاري المسجل (م/49 لعام 1433هـ).
ويهدف إلى:
– ضبط ممارسات التمويل العقاري.
– منع التحايل على نظام الرهن العقاري من خلال تسجيل الملكية باسم الممول بدلاً من رهنها فقط.
2- التمييز بين الرهن العقاري ونقل الملكية:
الرهن العقاري المسجل:
– يعني بقاء ملكية العقار باسم المقترض (العميل).
– يتم فقط توثيق حق الرهن لصالح البنك، مما يُمكّنه من التنفيذ على العقار حال التخلف عن السداد.
نقل الملكية للبنك:
– يُعد مخالفة لنظام الرهن.
– يجعل البنك مالكًا للعقار فعليًا، ويحوّل العميل إلى مستأجر أو متصرف محدود.
هذه الممارسة كانت تُستخدم أحيانًا للتهرب من متطلبات الرهن المسجل أو للتحكم الكامل بالعقار، وهو ما اعتبرته المؤسسة مخالفة صريحة للنظام.
التعميم رقم (381000089828) يُعد توجيهًا صارمًا لحماية العدالة التعاقدية في التمويل العقاري، ويؤكد على أن:
العقار يجب أن يبقى باسم العميل، ويُسجل لصالح البنك رهنًا فقط، لا تملكًا.
وأي ممارسات تخالف هذا الأصل تُعد مخالفة تنظيمية يُلزم تصحيحها خلال 3 سنوات.
نسخة من أصل التعميم؛ للتحميل
