النص الأصلي للتعميم
تعميم رقم (46544/99) وتاريخ 02-09-1439هـ
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته,
استناداً إلى الصلاحيات الممنوحة لمؤسسة النقد العربي السعودي بموجب الأنظمة واللوائح والتعليمات ذات العلاقة, وسعيًا لمساعدة العملاء على اتخاذ القرار المناسب عند طلبهم التمويل العقاري ولحماية حقوق جميع أطراف تعاملات التمويل العقاري, وحرصاً من المؤسسة على سلامة قطاع التمويل العقاري.
يتعين على البنوك وشركات التمويل العقاري قبل تقديم التمويل العقاري للأفراد الالتزام بما يلي:
1- عند تقدم عميل بطلب أحد منتجات التمويل العقاري, يجب على الممول طلب ودراسة المعلومات اللازمة لفهم ظروف العميل المالية ولتكوين صورة واضحة حول قدرة العميل على الوفاء بالالتزامات التي ستنتج عن التمويل المطلوب, بما يُمِكّن الممول من وضع تصور حول ملاءمة المنتج للعميل. ولا يجوز للممول تقديم عرض تمويل عقاري إذا كانت نتائج دراسة قدرة العميل على الوفاء بالالتزامات التي ستنتج عن التمويل المطلوب لا تتوافق مع السياسات المعتمدة لدى الممول لمنح الائتمان.
2- تقديم شرح للعميل عن منتج التمويل العقاري المقترح, يوضح فيه شروط وأحكام عقد التمويل المزمع توقيعه وخاصة المخاطر التي تصاحب المنتج, ويكون تقديم هذا الشرح ومناقشته مع العميل والإجابة على جميع استفساراته من قبل موظف مسئول ومختص ويجب أن يكون الشرح والمناقشة بلغة يفهمها العميل وبشكل مبسط وواضح, ويجب على الممول توثيق تقديم ذلك الشرح. ولا يجوز للممول تقديم عرض تمويل عقاري إلا إذا تبين له أن العميل يدرك شروط وأحكام التمويل المطلوب وأي مخاطر مصاحبة.
3- يقدم الممول إلى العميل عرضاً تمويلياً عقارياً لا تقل مدة صلاحيته عن خمسة عشر يوم عمل من تاريخ تسليمه للعميل, ويجب أن يتضمن العرض نسخًا مطبوعة وواضحة تحتوي على جميع البيانات من جميع المستندات وبنفس الصيغة والشكل الذي سيوقع لو أُبرِم عقد التمويل العقاري, ويجب أن يكون من ضمن العرض المقدم المستندات الآتية:
أ- عقد التمويل العقاري ومرافقاته.
ب- نموذج الإفصاح لعرض التمويل العقاري وفق الصيغة المرافقة.
ج- نموذج الإقرار بقبول المخاطر الائتمانية للتمويل العقاري ذي كلفة الأجل المتغيرة وفق الصيغة المرافقة, وذلك لمنتجات التمويل العقاري ذات التكلفة المتغيرة.
ويجب أن يوثق الممول استلام العميل لهذه المستندات, ويجب أن يُمَكّنِ الممولُ العميل من إخراج هذه المستندات من مقر الممول, وللعميل عرضها على من يشاء لطلب الرأي والمشورة ولا يجوز للممول إبرام أي عقد تمويل عقاري ما لم يقدم هذه المستندات إلى العميل ويُمكّنه من إخراجها من مقره.
4- يُكلف الممول, قبل انتهاء صلاحية العرض بفترة كافية. مستشاراً ائتمانياً مؤهلاً, ولديه دراية كافيه بمنتجات التمويل العقاري للأفراد, ليقدم إلى العميل. حضوريًا أو هاتفيًأ, شرحًا واضحًا عن طبيعة التمويل العقاري المقترح وما يحتويه من مخاطر, وعن أحكام وشروط العقد, وعن آلية إعادة التسعير (إن وجدت), وللإجابة بكل شفافية ووضوح على كافة استفسارات العميل بهذا الشأن, ولا يجوز أن يكون المستشار الائتماني هو الموظف نفسه الذي تواصل مع العميل قبل تقديم العرض أو الذي قدم العرض له. ويكون توثيق التواصل مع المستشار الائتماني متطلباً أساسياً لإتمام العقد. ويوثق التواصل باستخدام التسجيل الصوتي أو بتوقيع نموذج إثبات مقابلة العميل للمستشار. ولا يجوز للممول إبرام أي عقد تمويل عقاري إلا إذا قدم المستشار الائتماني الشرح المطلوب إلى العميل وأجاب عن جميع استفساراته ووثق ذلك.
5- تكون هناك فترة انتظار, لا تقل عن خمسة أيام عمل من تاريخ استلام العميل لعرض التمويل العقاري. لتمكين العميل من مراجعة العرض والتحدث مع المستشار الائتماني واستشارة من يشاء. ويجب على الممول حثُ العميل على عدم القيام بأي تصرف بخصوص العقار خلال فترة الخمسة أيام عمل مثل تقديم دفعة مقدمة أو عربون. ولا يجوز للممول إبرام أي عقد تمويل عقاري قبل انقضاء فترة الانتظار.
6- يحظر على البنوك وشركات التمويل العقاري إبرام أي عقد تمويل عقاري للأفراد إلا بعد استيفاء ما ورد في الفقرات المشار إليها أعلاه وتوثيق ذلك في ملف التمويل.
وتؤكد المؤسسة على البنوك وشركات التمويل العقاري الشروع فوراً في اتخاذ ما يلزم لضمان الالتزام بالتحقق من الالتزام بما ورد في هذه التعليمات واتخاذ الإجراءات النظامية عند اللزوم.
وتقبلوا تحياتي وتقديري,
أحمد بن عبدالكريم الخليفي
المحافظ
تحليل للتعميم وشرح له
تعميم رقم (46544/99) وتاريخ 02-09-1439هـموجّه إلى جميع البنوك وشركات التمويل العقاري، ويهدف إلى:
تنظيم إجراءات التمويل العقاري المقدم للأفراد بما يضمن حماية حقوق المستفيدين، وزيادة الوعي بالمخاطر والالتزامات المرتبطة بهذا النوع من التمويل، وضمان الشفافية الكاملة في مراحل ما قبل التعاقد.
وقد فرض التعميم سلسلة من الالتزامات والإجراءات يجب على الممول (البنك أو شركة التمويل) القيام بها قبل إبرام أي عقد تمويل عقاري، من أهمها:
1- حماية المستهلك المالي (العميل): التعميم يُرسّخ مبدأ أساسيًا في التنظيم المالي، وهو حماية المستفيد من التمويل، خاصة في منتجات طويلة الأجل مثل التمويل العقاري، التي تنطوي على مخاطر مالية كبيرة قد لا يعيها العميل غير المتخصص.
2- الشفافية والوضوح الإلزامي: ألزم التعميم البنوك بشرح المنتج ومخاطره وشروطه بلغة مفهومة للعميل، وتوثيق ذلك، مما يمنع الغموض أو التلاعب أو التوقيع تحت ضغط أو جهل.
3- فصل الأدوار داخل الجهة الممولة: أوجب التعميم أن يكون المستشار الائتماني شخصًا مختلفًا عن الموظف الذي قدم العرض للعميل، مما يعزز الحيادية والاستقلالية في تقديم المشورة.
4- فرض فترة انتظار إلزامية: أُلزم الممولون بمنح العميل فترة 5 أيام عمل بعد تسليم العرض، قبل توقيع العقد، لضمان إعطاء العميل الوقت الكافي للمراجعة والاستشارة.
5- توثيق كل خطوة في ملف التمويل: كل الإجراءات من التقييم، الشرح، تقديم المستندات، التواصل مع المستشار، توقيع النماذج… يجب أن تُوثق في ملف العميل، وإلا عُدّ التعاقد باطلاً من الناحية التنظيمية.
يمكن تلخيص تعميم رقم (46544/99) وتاريخ 02-09-1439هـ، في أنه:
– نقلة نوعية في تنظيم التمويل العقاري من حيث حماية العميل والشفافية.
– يعكس توجّه مؤسسة النقد (سابقًا) وهيئة الرقابة المالية (حاليًا) نحو تنظيم سلوك السوق وليس فقط ضبط المخالفات.
– يضع عبئًا نظاميًا واضحًا على الممولين لحسن تقييم العميل وتقديم شرح مفصل ومسؤول قبل التوقيع.
– يُمكّن العميل من اتخاذ قرار مستنير ومدروس بشأن التزام مالي طويل الأمد.
نسخة من أصل التعميم؛ للتحميل
