تعويض أضرار العقار الممول من البنك (الراجحي – الأهلي – الرياض)

يلجأ الكثيرون إلى البنوك مثل بنك الراجحي والأهلي والرياض لشراء عقار عن طريق عقد التمويل العقاري، ثم تبدأ بعد استلامه عيوب وأضرار مثل التشققات في الجدران، وتسريبات المياه، وهبوط الأرضيات وغيرها. وهنا تثور المطالبة بتعويض أضرار العقار الراجحي أو البنك الممول، متى تحققت شروط الضمان النظامية.

ولا شك أن هذه تعتبر من المصائب الكبرى بالنسبة لمشتري العقار؛ فبدلًا من أن يكون العقار مصدر أمان له ولعائلته، يصبح مصدر إزعاج وخطر شديد عليهم جميعًا. ويتفاقم الوضع سوءًا حينما يرجع المشتري للبنك ويطالبه بإصلاح العيوب، ولكن يأتي جواب البنك بالرفض، متحججًا بأسباب كثيرة من أبرزها ما يذكره من أن العقد عبارة عن عقد مرابحة، وأن هذا لا يكون فيه تعويض.

ومن هنا تثور التساؤلات:

• هل فعلًا البنك غير مسؤول أمام المشتري؟
• ما هي العيوب أو الأضرار التي يمكن أن تُبرر المطالبة؟
• هل شرط الإبراء المدون في العقد يعفي البنك من مسؤوليته؟

وفيما يلي إجابة هذه الأسئلة وأكثر تفصيلًا، مع تدعيم الإجابات بالمستند النظامي الخاص بها، بموجب نظام المعاملات المدنية السعودي.

ما أنواع أضرار العقار وعيوبه؟

العيوب والأضرار التي قد تظهر في العقار كثيرة ومتعددة، ولا يمكن حصرها في نقاط محدودة، ومع ذلك فهي تنقسم إلى نوعين رئيسين:

كيف أحدد أن العيوب جسيمة؟

لتحديد ما إذا كانت العيوب أو الأضرار الثابتة في العقار جسيمة أم بسيطة، فالأصل أن يتم الرجوع في هذا الشأن إلى أهل الخبرة، وهم المكاتب الهندسية المختصة بالجانب العقاري. ومع ذلك، توجد عيوب معينة لا تحتاج إلى مهندس ليكتشفها؛ لكونها في حد ذاتها تظهر بوضوح على أنها جسيمة وكارثية بالنسبة للعقار، وأقرب مثال على ذلك أن توجد في أجزاء عديدة من العقار تشققات وتصدعات قوية، فهذه بلا شك تعتبر عيوبًا وأضرارًا جسيمة بمجرد النظر إليها.

وعلى العموم، يوجد ضابط حدده النظام، ويجب أن يضعه مشتري العقار نصب عينيه قبل أن يقرر هل العيب جسيم أم بسيط، ويتمثل في الإجابة عن السؤال التالي: هل العيب يؤثر على سلامة العقار، أو ينقص من ثمنه نقصانًا شديدًا؟ فإذا كانت الإجابة بنعم، فهو عيب جسيم، وإلا فلا.

هل البنك يضمن العقار؟

نعم -بحسب الأصل- البنك ضامنٌ للعقار، ويكون مسؤولًا عن العيوب والأضرار التي قد تظهر في العقار بعد أن يُسلمه للمشتري، ولكن هذا الضمان ليس على إطلاقه، وإنما يتعين تحقق عدد من الشروط، من أهمها أن يكون العيب أو الضرر جسيمًا. وقد سبق أن بينّا ماهية العيب الجسيم أعلاه، وإلى جانب هذا الشرط توجد شروط أخرى منصوص عليها نظامًا، نوضحها في الآتي.

ثانيًا: شروط ضمان البنك لأضرار العقار وعيوبه

تتعدد شروط ضمان البنك لأضرار العقار، وكلها منصوص عليها في نظام المعاملات المدنية بدايةً من المادة رقم 338، ونفصلها فيما يلي:

هل شرط الإبراء المدون في العقد يعفي البنك من مسؤوليته؟

نظم نظام المعاملات المدنية أثر الاتفاق على الإعفاء من ضمان العيب أو الحد منه أو زيادته، واستثنى حالة تعمد البائع إخفاء العيب.

وبناءً على هذا النص، قد يصح شرط الإبراء أو الحد من الضمان، لكنه لا يحمي البائع إذا كان قد تعمد إخفاء العيب.

ثالثًا: ماذا يضمن البنك تجاه مشتري العقار؟

إذا تحققت الشروط التي ذكرناها أعلاه، فيكون البنك مسؤولًا وضامنًا، ويحق للمشتري المطالبة بأحد الطلبين الآتيين:

ما المقصود بتعويض أضرار العقار (الأرش)؟

من البديهي أن يعتقد المشتري أن أول ما يمكن أن يطالب البنك به هو التعويض عن الأضرار الثابتة في العقار، ولكن توجد هنا معلومة غاية في الأهمية؛ إذ من المعلوم أن التعويض هو المبلغ المالي الذي يدفعه المُخطئ ليجبر الضرر الحاصل للشخص المضرور. وإذا ما طبقنا هذا التعريف على الأضرار الثابتة في العقار، فسيكون التعويض هو المبلغ اللازم لإصلاح هذه الأضرار.

ولكن حقيقة الأمر أن المشتري لا يكون له الحق في المطالبة بالتعويض حسب هذا التعريف، وإنما يكون له الحق في المطالبة بفارق ثمن العقار معيبًا وسليمًا؛ بمعنى أنه يتم تقييم العقار كأنه سليم، ثم يتم تقييمه مرة أخرى بالأضرار والعيوب الثابتة فيه، ويكون الفارق بين القيمتين هو المستحق للمشتري، وهذا يُسمى شرعًا وقضاءً بـ الأرش.

ومن الضروري أن يلتزم المشتري بهذا الفارق الدقيق بين المطالبة بالتعويض والمطالبة بالأرش؛ لأنه إذا قرر المطالبة بالتعويض، سيتم الحكم برد الدعوى من قِبَل القاضي.

وكما هو واضح، لم ينص النظام هنا على التعويض، وإنما على الأرش.

هل يمكن فسخ عقد التمويل العقاري؟

أما الحق الثاني الذي يمكن للمشتري أن يطالب البنك به، فهو فسخ عقد التمويل العقاري، واسترداد جميع المبالغ التي سددها بموجب هذا العقد، بما يشمله من دفعة مقدمة وأقساط شهرية.

ما إجراءات المطالبة بتعويض أضرار العقار أو فسخ العقد؟

إذا تحققت الشروط التي سبق أن بيناها أعلاه أنقر للانتقال، فيوجد عدد من الإجراءات والضوابط اللازم اتباعها من قِبَل المشتري لاستيفاء حقه، وهي على النحو التالي:

1. لا تطالب المالك الأول للعقار: من الأخطاء الشائعة التي يقع فيها المشتري أن يتجه مباشرةً لمطالبة المالك الأول للعقار الذي سبق أن اشترى منه البنك، وهذا خطأ كبير؛ لأن هذا المالك الأول لا توجد بينه وبين المشتري أي علاقة تعاقدية، وبالتالي لا تكون للمالك الأول أي صفة تجاه المشتري، ولا يمكن مطالبته. وفي حال إقامة الدعوى ضده، تحكم المحكمة مباشرة بعدم قبول الدعوى لانعدام الصفة.
2. قدم للبنك طلبًا بإصلاح العيوب: دائمًا ما ننصح المشتري قبل اللجوء إلى المحكمة أن يتجه إلى البنك نفسه، ويقدم له طلبًا لإصلاح العيوب والأضرار الثابتة في العقار. والسبب في ذلك أن هذا الطلب يفيد فيما بعد عند رغبة المشتري في مطالبة البنك بأضرار التقاضي وأتعاب المحاماة المسددة؛ فيكون رفض البنك بمثابة إثبات إضافي على التعسف واضطرار المشتري إلى توكيل محامٍ لإقامة الدعوى.
3. اللجوء إلى المحكمة: بعدما يرفض البنك الاستجابة لطلب المشتري بإصلاح العيوب، يتعين على المشتري اللجوء إلى المحكمة المختصة نوعيًا بنظر الدعوى، وهي المحكمة العامة. ويتم تحرير الدعوى بتفصيل مواصفات العقار، والعلاقة التعاقدية، والأضرار والعيوب الثابتة، وتقدير المبلغ محل المطالبة، وتذييل الدعوى بطلب واحد من الحقين السابق ذكرهما أنقر للانتقال. وفي جميع الأحوال، تقوم المحكمة بإحالة القضية إلى خبير عقاري وهندسي، يقوم بتقييم مدى جسامة العيوب والأضرار الثابتة في العقار، وتحديد ما إذا كانت عيوبًا خفية أم لا، وبناءً على التقرير والرد المقدم عليه يحدد القاضي ما سيحكم به.

ما الأسئلة الشائعة عن تعويض أضرار العقار؟

مقالات أخرى قد تهمك

1. نظام المرافعات الشرعية ولائحته
2. طريقة الاعتراض على الحكم القضائي
3. أنواع الشركات في السعودية
4. شركة المضاربة في النظام السعودي
5. نظام المعاملات المدنية pdf